Vélez Sarsfield, autor del Código Civil Argentino, se resistía a incluir en su articulado a la Propiedad Horizontal porque la consideraba un “semillero de pleitos”. Tuvimos que esperar hasta 1948 para que se sancione la ley 13.512.
¿Porqué esta decisión?
En esa época, no había sobrepoblación ni problemas habitacionales, entonces, incluir en este tipo de regímenes era “echar leña al fuego”, fomentar algo innecesario, todavía.
Muchos años más tarde, y luego de crisis económica que llevaron a la migración de poblaciones a los centros urbanos, el panorama cambió. Con la invención del cemento Portland, que permitió la construcción de estructuras de hormigón e hizo que los edificios sean una realidad innegable, sumado esto a la posibilidad de dividir las propiedad para su venta, como también, una revalorización de la clase media al poder acceder, entonces, a una vivienda propia, la sanción de la ley 13.512 cerró el círculo que posibilitó todo esto y dio un marco legal a esta nueva forma de convivencia.
Sin embargo, debo admitir que Vélez Sarsfield tenía razón al decir que este régimen conllevaría a un sinfín de conflictos, los cuales, se irán incrementando a medida que se multiplican la cantidad de edificios construidos y otras formas agruparse (por ejemplo, los Countries y Barrios cerrados la ley 13.512 los encuadra dentro de una especie de edificios de departamentos o un complejo de dúplex en la ciudad, donde las calles funcionarían como “pasillos al aire libre”, es decir, espacios comunes).
La ley 13.512 dio el marco legal para que se estimulara la construcción y las transacciones inmobiliarias y lograra un progreso económico. Esta ley formaba parte del “Plan Quinquenal” de la primera presidencia del General Perón como una medida de congelar los alquileres de las “casas de renta” y que sus dueños opten por someterlas al nuevo régimen para su posterior venta a sus ocupantes.
Sin ninguna duda, es tierra fértil para el derecho.
El hombre en sí mismo es el caldo de cultivo de las complicaciones, no la ley ni los derechos reales de propiedad horizontal. Por ello el derecho está para reeducar las relaciones entre ambos sujetos. Ocurre que hay un sujeto variable (hombre) y otro sujeto invariable, dos condiciones difícilmente equiparables en una relación contractual.